LE CONTENU DE L’ACTE DE VENTE
D’UN LOT DU VILLAGE DE ROSEMONT EN 1908

Pour illustrer l’intérêt de l’outil portant sur les Archives des notaires du Québec, nous allons nous pencher sur le contenu d’un acte de vente immobilier en lien avec son enregistrement dans le Registre foncier du Québec.

À prime abord, plusieurs pourraient croire que la consultation des actes notariés pour fins d’étude des ventes de terrains et d’immeubles est un acte superflu puisque ceux-ci sont habituellement repris intégralement dans les enregistrements du Registre foncier du Québec. Nous croyons plutôt qu’ils apportent une perspective très intéressante lorsqu’on compare leurs contenus car l’information n’y est pas présentée de la même façon (ni selon la même calligraphie, ce qui peut faciliter leur compréhension mutuelle) et plus encore, puisque d’autres documents peuvent se retrouver dans un dossier d’acte notarié, lesquels peuvent nous renseigner davantage que le registre foncier sur les acheteurs et vendeurs de même que sur leur comportement en affaires.

Pour donner un aperçu du travail du notaire en cette matière, nous décrirons la vente du 29 mai 1908 intervenue entre la Rosemount Land & Improvment Company (RLI) et Joseph Vaillancourt, charpentier, pour l’acquisition du lot 1334, d’une dimension de 25’ X 78’ pieds (superficie de 1950 pi2), localisé sur la 4e Avenue, au nord de Masson.

Rappelons d’abord qu’entre 1903 et 1911, trois notaires 1 se sont succédés à titre de mandataires de la RLI pour procéder à la vente des 2553 terrains compris dans le lot 172 du Village de la Côte-de-la-Visitation qui est devenu alors, de ce fait, le Village de Rosemont.

L’un des plus actifs dans le secteur aura été Francis Edward Mc Kenna qui a rédigé des actes de ventes sur une période de dix ans.

Comme le greffe de Mc Kenna est numérisé sur le site des Archives des notaires du Québec, nous nous sommes servi de l’outil de recherche de la BAnQ pour repérer l’acte notarié figurant dans le 5e groupe de pages de la section couvrant la période des 7 mars au 8 juin 1908 [ellipse rouge].

Après défilement, l’acte 973 apparaît à partir de la page 242 et le début des pages suivantes s’affichent à la suite telles que présentées dans l’exemple de droite.

Analysons le document que vous pouvez télécharger dans une fenêtre distincte pour une meilleure compréhension de notre propos...

D’entrée de jeu, il ne faut pas négliger la première page car, en plus des informations de base 2 telles le numéro, la date, le titre de la transaction et les intervenants, celle-ci contient d’autres notes d’importance : le nombre de copies produites du document ainsi que leurs destinataires, le numéro et la date d’enregistrement de l’acte au Registre foncier du Québec (#145799, 3 juin 1908) [rectangle bleu] et même l’adresse de l’acheteur (468, rue Joliette, dans le quartier d’Hochelaga) [ellipse rouge], dans le cas qui nous occupe.

Comme on peut le voir ensuite à partir de la page 2, les actes de ventes émanant des promoteurs immobiliers sont pré-imprimés alors que les enregistrements du Registre foncier sont essentiellement manuscrits. À l’époque, celui de la RLI était toutefois en anglais. Le notaire remplit les espaces prévus, peux biffer des informations qui ne s’appliquent pas à la transaction en cours et ajouter toute autre information légale qu’il juge nécessaire à sa parfaite compréhension.

Clairement disposées (en comparaison du Registre où l’information est transcrite à la suite, sans paragraphe ni alinéa), on trouvera les sections dans l’ordre suivant :
(en comparaison du Registre où l’information est transcrite à la suite, sans paragraphe ni alinéa)

  • Les deux parties en présence, p.2 : La RLI à titre de « vendeur » (representée par son president, Herbert Samuel Holt, ingénieur civil, et John Stewart Norris, comptable et secrétaire de l’entreprise) et Joseph Vaillancourt, à titre « d’acheteur ».
  • La description de la transaction, p.2 : Les dimensions du lot et sa localisation.
  • La prise de possession des lieux, p.2.
  • La provenance légale du titre de propriété du lot, p.2: La RLI a acquis ce lot — subdivision d’un lot beaucoup plus grand — le 31 mars 1903 par un acte passé devant le notaire Ernest H. Stuart (enregistré le 9 avril 1903 sous le numéro 100396) après que H. S. Holt l’eut lui-même acquis en son nom, de la Crawford Land Company, le 31 décembre 1902 en vertu d’un acte passé devant le notaire Charles Cushing (enregistré le 5 janvier 1903, sous le numéro 98798)
  • La règle de commutation, p.3 : La propriété est libre de droits seigneuriaux, ceux-ci ayant été payés.
  • Les conditions particulières, p.3 : L’acheteur doit se soumettre à certaines règles relatives notamment à la construction sur ou autour de son lot (ex : clôture, type de bâtiment, type d’activité pouvant s’y dérouler…), au paiement des taxes dues et des honoraires du nitaire ou autres frais.
  • Le prix de vente et les modalités de paiement, p.3 : Le lot 1334 est acquis pour la somme de 104,85$ que le vendeur atteste avoir reçu ce qui acquitte de ce fait l’acheteur de toute autre dette à son endroit (nous reviendrons plus bas sur cet item).
  • L’extrait des minutes d’une réunion du Conseil de la RLI 3 , p.4 : Il s’agit ici d’un document inséré dans le dossier de l’acte de vente qui mandate leur président, leur secrétaire ou leur trésorier pour négocier la vente selon les modalités qu’ils jugeront dans l’intérêt de la compagnie. Pré-imprimé, celui-ci comprend l’ajout du nom de l’acheteur et doit porter, indépendamment de l’acte en cours de réalisation, les signatures des parties en présence. En guise d’exemple, on peut voir le résumé de cette convention dans l’exemple ci-contre provenant d’un autre acte notarié.
  • Les signatures de tous les acteurs impliqués dans la transaction (ou de leur représentant), p.5 : 7 signatures figurent sur l’acte notariés. Il s’agit de l’acheteur, Joseph Vaillancourt, de 3 tiers détenteurs particuliers, des deux vendeurs, Holt et Norris, et enfin du notaire Mc Kenna.
  • Mentionnons déjà que, dans le cas précis des informations biffées, les mots qu’elles contiennent seront comptés pour s’assurer qu’aucun autre ne sera ultérieurement retiré après la signature de l’entente, tel qu’on peut le voir dans la mention ci-contre justement illustrée à ce moment précis de la transaction [rectangle bleu] .

    Mais ce qui attire davantage notre attention, c’est un paragraphe qui nous apparaîtra sibyllin dans la description des modalités de paiements à la page 3. En effet, on rencontre dans beaucoup d’actes des situations particulières au regard du versement du montant de la vente : mention d’un pourcentage de rabais offert par le vendeur, de la possibilité pour l’acheteur de verser le montant comptant ou à tempérament (parfois accompagné d’un délai et d’un taux d’intérêts), des détails relatifs à un prêt consenti à l’acheteur par un tiers, etc…

    Mais dans notre cas, il s’agit d’une autre situation à savoir que trois individus, reconnus légalement comme tiers détenteurs, ont acquis antérieurement une « promesse d’achat » sur ledit lot, titre qu’ils consentent à céder à l’acheteur. De fait, les frères Raul Guilbault, avocat, Rodolphe Guilbault, quincailler, et Denis Guilbault, agent d’assurance, avaient contracté une telle entente directement de la RLI en juin 1903 selon des modalités qui ne figurent cependant que dans les documents internes de la Société.

    Cette pratique était très courante à Rosemont à l’époque, et les Guilbault en ont souvent profité. En cédant leurs droits à Vaillancourt, par le biais d’une telle déclaration dont la formulation procède du langage juridique, il était sous-entendu qu’après le paiement de la vente, la RLI et les Guilbault allaient nécessairement en régler le partage entre eux. Le document, que nous avons traduit librement, se lit comme suit : « … Et à ces présentes sont intervenus personnellement et étaient présents Raoul Guilbault, avocat, Rodolphe Guilbault, quincaillier et Denis Guilbault, agent d’assurance, tous de la dite Cité de Montréal qui, ayant eu et pris [connaissance] de ces présentes [se] déclarent eux-mêmes contents et satisfaits de cela, et renoncent et abandonnent par la présente, en faveur de cet acheteur, tous les [droits], titre et intérêt qu'ils peuvent avoir ou prétend[u] avoir sur le lot ci-dessus décrit et vendu, et [qu’ils] consentent et acceptent que l'acheteur soit et [demeure] le propriétaire absolu de la propriété susmentionnée.»

    On constate qu’une telle information est importante lorsqu’il s’agit de suivre l’historique de la prise de possession initiale d’un terrain ou d’un immeuble puis de sa passation à des tiers dans le temps, au fil des transactions. Qui plus est, un tel moyen nous démontre que la spéculation foncière s’exerçait souvent bien avant que les véritables résidants intéressés à s’établir dans un quartier décident de contracter un achat…

    En complément
    Au terme de cette description, le lecteur retiendra d’abord que nous avons délibérément choisi un acte notarié complet et suffisamment simple à décrire pour qu’il puisse juger de l’intérêt d’utiliser à la fois ce document, et l’enregistrement officiel de la transaction publiée dans le Registre foncier du Québec, pour fin de comparaison.

    Mais à l’instar du mandat d’exercice insérée dans l’acte retenu, il est nécessaire de retenir aussi que plusieurs autres types de documents peuvent se retrouver dans le dossier d’une transaction donnée et que ceux-ci peuvent être d’un intérêt pour la recherche. En voici quelques exemples :

  • Procurations (power of attorney), telles celle d’un résident américain autorisant un citoyen montréalais à agir en son nom ;
  • Déclarations, telles celle d’une dame (spinster) attestant qu’elle est majeure et qu’elle agit de son propre chef pour la transaction ;
  • Libellé d’une offre d’achat préexistante, de la détention d’une assurance, etc. ;
  • Calculs de frais et de remboursements dus ;
  • Factures diverses ;
  • Quittances de dettes, telles celle d’une hypothèque ou d’un prêt associé à une transaction ;
  • Copies de chèques ou de reçus ;
  • Notes échangées entre le notaire et son client, telles celle qui indiquerait l’entreprise et le lieu de travail de l’acheteur …

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      1 Ces trois notaires sont, dans l’ordre d’exercice de leur profession, G. R. William Kittson (1868-1914), de William Henry Cox (1894-1912) et Francis Edward Mc Kenna (1907-1917), tous du district judiciaire de Montréal.

    2 Le lecteur retiendra que les informations apparaissant dans les actes peuvent différer selon la pratique spécifique d’un notaire voire d’une transaction de vente à une autre. Par exemple, il est courant de voir certains calculs effectués notamment, pour les taxes à verser ou pour d’autres frais.

    3 Fait intéressant, ce document nous renseigne sur le mode de fonctionnement de la RLI à savoir que, pour l’ensemble des 2553 lots offerts en même temps sur le marché, le conseil n’est intervenu qu’une seule fois lors d’une réunion tenue le 12 juin 1903 (alors que l’acte en cause date de 1908). Nous devons nous retenir ici de conclure que le promoteur principal, H. S. Holt, détenait pratiquement tous les pouvoirs sur l’entreprise qu’il avait lui-même créé en 1903.
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