LE RÔLE DES VALEURS LOCATIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL

Le rôle des valeurs locatives est probablement la source la moins connue des amateurs d’histoire de la métropole. De quoi s’agit-il ? En fait, c’est un inventaire des habitations et des places d’affaires, dressé par des évaluateurs municipaux agréés. Cet inventaire vise un double objectif dont le premier est d’établir la liste des propriétaires et des locataires susceptibles d’avoir le droit de vote aux élections municipales. Pour être éligibles, les propriétaires doivent présenter une valeur minimale de propriété alors que les locataires, plus nombreux, doivent payer un loyer annuel minimal, d’où le nom donné à cette source. Le second objectif est de mettre régulièrement à jour le rôle d’évaluation foncière de la municipalité, document qui demeure le plus connu du public puisqu’il sert principalement à imposer les taxes foncières municipales et scolaires.

Conservés en version PDF par le service des Archives de la ville de Montréal, les rôles des valeurs locatives prennent la forme de grands registres. Contrairement aux autres outils présentés sur notre site, ceux-ci ne sont pas, jusqu’à maintenant, accessibles sur Internet. Ils peuvent néanmoins être obtenus sans frais en s’adressant par courriel à ce service à l’adresse suivante : consultation_archives@ville.montreal.qc.ca.

Pour les fins de l’explication qui suit, nous avons sélectionné un rôle des valeurs locatives, soit celui du quartier Saint-Denis de 1911. Dans la mesure où on dispose déjà de deux autres sources de la même année traitées ailleurs sur ce site,soit le recensement canadien et le plan d’assurance incendie, nous pourrons mieux comprendre et expliquer son contenu. Les dizaines de milliers de pages du rôle de 1911 nous ont ensuite incité à ne retenir qu’un secteur de Montréal, en l’occurrence le Vieux-Villeray qui, à cette époque, fait partie du quartier Saint-Denis. De cette manière, nous avons pu reconstituer un document plus convivial contenant 210 pages qu’on peut aisément télécharger.

Entrepris à compter du mois de mai, soit après la période des déménagements à l’époque, ces évaluations s’étendent sur quelques mois puisque celles effectuées à Villeray au cours de l’année 1911 se sont déroulées entre le 31 mai et le 25 juillet. Consignées dans plusieurs volumes, celles du quartier Saint-Denis ont été menées par le même évaluateur. Chaque volume numéroté porte généralement sur une rue, voire un côté de rue. Ainsi le volume 6 traite du côté ouest de la rue Saint-André et le volume suivant, l’autre côté. La consultation de dix des 45 volumes du quartier Saint-Denis de 1911 a été ainsi nécessaire pour produire le document servant d’illustration. Mais avant de lancer une recherche pour une rue et une année précises, on prendra soin de déterminer le nom du quartier où les rues examinées ont été consignées en consultant la brochure préparée par le service des Archives de la ville de Montréal intitulé Les quartiers municipaux de Montréal depuis 1832.

Abordons maintenant le contenu du rôle des valeurs locatives. Sur le document obtenu du service des archives, on trouve en première page une liste de noms de rues du quartier classées par ordre alphabétique avec le numéro de volume correspondant, comme le montre l’illustration.Après la page de couverture de chaque volume, sur une page non numérotée, sont inscrites les dates au cours desquelles s’est effectuée l’évaluation. Si une ligne est réservée au nom de l’évaluateur, ce dernier ne signe d’habitude que le premier volume, comme c’est le cas pour celui du quartier Saint-Denis en 1911 où l’on voit que William G. Owens a apposé son nom.

Le feuillet des propriétaires

Chaque page numérotée des différents volumes comprend deux feuillets : à gauche, la colonne des occupants et locataires (ellipse rose) avec leur adresse en marge (flèche rouge) ; à droite, celle les propriétaires (ellipse noire) avec leur identification cadastrale. Voici comment se présente la partie supérieure des deux feuillets de la page 44 de la rue Labelle (aujourd’hui avenue de Chateaubriand).

Observons maintenant le feuillet de droite qui comprend les identifications cadastrales qui servent à déterminer l’ordre de présentation. Sur la première ligne on trouve le numéro du lot cadastral 489 (flèche bleue) et des subdivisions 65 (flèche verte) et 66 qui appartiennent au même propriétaire, l’hôtelier Thomas Dufour. Sous son nom, on distingue difficilement la mention «vh» (flèche jaune), qui signifie « vote here », et qui indique qu’il votait à son adresse civique de la rue Labelle apparaissant sur le feuillet de gauche. La superficie du lot, la valeur du terrain et celle de ses bâtiments apparaissent dans les colonnes de droite, souvent avec des corrections, de même que la religion du propriétaire qui figure dans la colonne de gauche (flèche noire), avec la lettre C pour Catholique ou P pour Protestant ou N pour Neutre quand il s’agit d’une entreprise.

Y figure aussi, de manière très occasionnelle, le type de matériau de la façade des maisons. Il est dommage que l’évaluateur Owens ait été si négligent à ce chapitre. En effet, s’il a pris la peine d’indiquer la façade de pierre de l’hôtel Dufour, en inscrivant la lettre S (pour Stone, cercle rouge), il a omis en revanche d’indiquer que la maison de Séraphini, au bas de la figure, est en bois, ce que confirme un examen du plan d’assurance incendie. S’il l’avait fait, on aurait vu la lettre W (pour Wood) et si la maison était en brique, la lettre B (pour Brick). Et bien sûr, un évaluateur canadien-français, comme c’est le cas en 1914, aurait pu inscrire un P pour la pierre, Bs pour le bois et B pour la brique.

Un autre détail s’avère utile : la ligne ondulée verticale (flèche rouge) qui réunit les lots 65 et 66, indique que les deux terrains forment une seule propriété. Ainsi, la valeur de 3 460 $ attribuée au bâtiment du lot 65 s’applique, en fait, à l’ensemble de la construction sise sur les deux lots. Au total, la propriété de l’hôtelier Dufour est donc estimée à 4 500 $.

Une dernière remarque : la mention Snow, suivie d’une mesure en pieds (25 ft.), apparaît pour la première fois en 1911 et disparaît au cours des années suivantes. Celle-ci détermine la largeur du lot donnant sur le trottoir et la rue. Manifeste-elle un projet avorté de taxer les propriétaires pour les travaux d’entretien d’hiver ? Nous l’ignorons.

Le feuillet des occupants

Passons au feuillet des occupants tel qu’illustré par la page 53 du livre 23 de la rue Saint-Hubert. En marge de gauche, apparaît l’adresse des différents bâtiments alors en vigueur; elle s’avère fort utile puisqu’elle permet de faire la correspondance avec l’identification cadastrale et de résoudre ainsi la difficile conversion des adresses actuelles avec les anciennes.

On pourrait également remarquer la présence de la lettre «a» en minuscule pour le 3336 et le 3352 (cercles rouges). Elle indique essentiellement qu’un logement est situé au-dessus du rez-de-chaussée (A pour Above) et ne correspond donc pas à un élément attaché à l’adresse civique comme cela se rencontrait à l’époque, information qu’ont d’ailleurs confirmé les plans d’assurance incendie.

Les occupations du chef de ménage, qu’il soit locataire ou propriétaire, sont également dignes de mention, notamment quand elles sont jumelées aux données relatives aux loyers résidentiels (flèche bleue) et aux loyers commerciaux (flèche verte). Maxime Desmarais, du 3342 Saint-Hubert, en constitue un bel exemple. Se déclarant cordonnier, il tient une petite boutique dont la valeur locative a été fixée à 30$. Puisque le plan d’assurance incendie n’attribue qu’un étage au bâtiment, on peut en déduire qu’il loge avec sa famille dans un logement plus grand situé à l’arrière dont la valeur annuelle du loyer est de 80$. Sophie James dit Carrière (ellipse rose) est par ailleurs désignée comme la propriétaire de la maison ; il s’agit en fait de son épouse que l’évaluateur a considérée comme veuve si on en croit l’abréviation «Vve» (cercle noir). Mais il s’agit d’une erreur car le cordonnier est bel et bien vivant de sorte qu’on aurait plutôt dû lire l’abréviation «Épse», qu’on voit d’ailleurs chez la propriétaire précédente habitant au 3338 (cercle jaune).

Les couples dont seule l’épouse est propriétaire d’un bien foncier constituent un cas fort intéressant. S’il s’agit encore d’un phénomène encore marginal, il anticipe des changements à venir. On en compte à peine deux douzaines dans le Vieux-Villeray, soit autant qu’il y a de veuves déclarées propriétaires. En vérifiant le contrat de mariage de ces épouses, on se rend compte qu’elles semblent toutes avoir bénéficié d’un régime matrimonial en séparation de biens. Même si, en vertu de l’article 1424 du code civil, ce type de contrat requiert l’autorisation de l’époux pour aliéner ou hypothéquer un bien appartenant en propre à l’épouse, le phénomène pourrait représenter, jusqu’à plus ample informé, un moyen de mettre à l’abri la résidence ainsi enregistrée des saisies consécutives à une poursuite judiciaire impliquant le mari.

Revenons au feuillet des occupants. Le charretier Alphonse Daviau, domicilié au 3354 Saint-Hubert, dispose également d’un local commercial, dont le loyer annuel de 70$ reste beaucoup plus important que les 30$ affectés à son logement. Ce fait, renforcé par la déclaration de deux animaux dans la colonne des chevaux licenciés (flèche noire), se comprend mieux à l’aide du plan d’assurance incendie qui confirme la présence d’une écurie commerciale (livery).

Si la mention de chevaux est peu fréquente dans les rôles, il en va tout autrement des mutations foncières. En effet, on aperçoit souvent des noms de propriétaires ayant été biffés, comme celui de Joseph Grenon du lot 277, au bas du feuillet Lorsque cela se produit, l’évaluateur indique le nom du nouveau propriétaire à gauche, en l’occurrence Joseph Lafleur et Eugène Bousquet. Comme nous avons appris par un autre moyen que cette transaction a eu lieu seulement le 20 décembre 1911, nous comprenons que l’évaluateur Owens tient à jour le rôle des valeurs locatives jusqu’au printemps suivant. Non seulement il prend soin d’identifier les nouveaux propriétaires, mais il inscrit également le prix de vente de ce terrain vacant, soit 500 $. Toutes les données y figurant au rôle ne datent donc pas seulement du jour de son passage durant l’été.

Un dernier exemple de ces annotations étalées dans le temps : la mention «new bldg» (new building) qu’on voit occasionnellement, comme celle ajoutée au lot 324 de la rue Boyer appartenant à Clovis Gagnon (flèche rouge). Puisque le plan d’assurance est levé en juin 1911, soit en même temps que le passage de l’évaluateur municipal, et qu’il ne montre encore aucun bâtiment, la correction a nécessairement été apportée plus tard…

En conclusion, bien que de consultation particulièrement ardue, le rôle des valeurs locatives pourrait s’avérer fort utile aux amateurs d’histoire locale désireux d’analyser plus en profondeur une section de rue, en comparant notamment son évolution sur plusieurs années consécutives.
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